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对于闲置房产经营管理的探究

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摘要:针对闲置房产经营管理相关内容,做了简单的论述,提出了经营管理办法。房产资源闲置,会造成资源浪费,若能够合理经营管理,能够增加经济效益。从当前闲置房产利用实际情况来说,还存在着不足。基于此,深度分析如何强化闲置房产经营管理,提出有效的策略,有着积极的作用。

关键词:闲置房产;经营管理;规范化

国际惯例上认为,房屋空置率处于5~10%是合理状态。而处于10~20%范围内,则处在空置危险区。目前,国内外对于房屋空置率,尚未形成统一的指标以及标准,不过作为能够反映住房供需矛盾的主要指标,房屋空置问题成为我国学者研究的重点内容。据相关调查显示,在2015年我国主要城市的住房空置率处于22~26%范围内,普遍高于合理水平。

1做好闲置房产管理工作的策略

从闲置房产经营管理工作实际来说,除了做好经营外,还需要注重管理,保护闲置房产。以公有房屋修缮管理问题,由于房屋租金不断调整,部分管理部门忽略房屋修缮服务管理,使得部分房屋和设备等存在着失修失养问题,降低了房屋完好率。对于房屋管理所来说,要明确目前房屋管理所存在的问题,比如房屋租金利用不合理等,完善管理工作。具体措施如下:①提高认识程度,重视房屋修缮管理。因为房屋修缮服务工作量较大,涉及到的利益主体较多。此项服务管理工作的质量,影响着国有资产的保值和增值,影响着社会稳定。基于此,需要提高认识,严格履行自身的工作职责,做好房屋修缮管理工作。②合理利用房屋租金。对于收取的公有房屋租金,要合理应用到房屋修缮方面。一般来说,收入的60%以上租金收入,都要用于房屋修缮。通过梳理房屋实际情况,优先安排危房抢险工作,合理配置资金。依托闲置房产经营的各类收入,按照规定提留一定资金,留作后期房屋修缮。结合资金和房屋完损情况,制定大修计划、中小修计划,维持和保护房屋及其配套设施的完整率。用于房屋修缮的资金,必须做到专款专用,禁止挪用。这需要加大资金管理力度,保证资金合理用利用。③完善管理制度,提升修缮服务质量水平。通过构建房屋报修制度、值班制度、修缮责任制度、质量保证制度、考核和奖惩制度等,从房屋保修和修缮等全过程入手,采取有力的手段,保证此项工作能够顺利开展。④加大业务考核力度。按照相关规定,合理使用修缮资金,结合房屋实际情况,制定修缮计划。结合修缮工作实际需求,配置充足的工作资源,落实此项工作。通过健全工程质量管理制度和业务考核制度,做好此项工作的监督检查,及时发现修缮质量低下问题或者随意收取修缮费用行为等。

2合理调剂闲置办公用房

为提升闲置房产资源利用率,要合理调剂闲置办公用房。在实际工作中,要做好以下工作:①清理超标的办公用房。在进行超标准办公用房的清理时,尽量集中办公人员,保证闲置用房能够处于同个楼层或者一栋楼内,便于闲置房产再分配。②腾空闲置办公用房。完成闲置用房清理后,要督促相关部门尽快清理,解除房屋占用。③开展闲置资源调查。结合房屋建筑实际,开展面积测算。④再分配用房。结合用房需求,考虑房屋结构和整体布局情况,看其和房屋使用单位业务之间的关联度,合理配置限制用房。通过对闲置房屋的调剂以及再分配,能够促使资产利用率得以提高,合理配置资产,以免造成资产浪费。除此之外,还能够强化党风廉政建设,推动反腐倡廉[1]。

3规范经营性房产出租,强化公开招租

为避免出现租金确定无依据、不合理、出租程序不规范等问题,要规范经营性房产出租,强化公开招租。具体实践的过程中,要从以下房门加以强化:3.1严格审批制度闲置房产经营的开展,尤其是行政事业单位闲置房产,要严格审批制度。出租国有资产,需要通过同级财政部门审批。按照《事业单位国有资产管理暂行办法》相关规定,事业单位出租资产,需要经过主管部门的审批,并且报同级财政部门审批。在具体实践的过程中,出租此类房产,要经过相关部门批准,否则不可以出租。

3.2合理制定出租价格对此类房产开展相关的经营业务,以出租为主,为保证闲置资产实现保值、增值,要采取有效的经营手段。比如,出租行政事业单位资产,必须经过评估机构,做好资产评估,并且向财政部门备案。经过备案的评估值,用作资产出租价格制定的标准。强化出租价格合理性的把控,保证交易的规范性,保证主体的合法权益[2]。

3.3强化进场交易闲置房产经营的规范性把控,要注重强化进场交易。在具体操作中,要始终坚持公平、公正以及公开的原则,采取公开竞价的形式,比如拍卖和电子竞价等,不可以让房产占用单位自主出租,控制暗箱操作行为。

3.4强化租金收入管理闲置房产经营管理工作的有效开展,要注重强化租金收入管理。在实际工作中,要明确闲置房产出租收入的利用要求,比如修缮等,合理配置资金,保证相关业务能够顺利开展。严格落实租金管理制度,做好资金使用监督工作,及时发现不合理利用的情况,采取有效的措施,提高资金利用率[3]。

4合理处置非转经房产闲置

房产经营管理,会涉及到不同类型的房产,为避免引发纠纷或者其他问题,需要合理处置各类房产。对于非转经房产,要做好以下要点的把控:

4.1严格执行审批程序通常来说事业单位房产价值额度较大,依据其资产管理具体规定以及工作管理,出售此类资产,除了要经过财政部门审批,还需要经同级人民政府审批。在开展此项业务时,要严格执行各类审批程序。作为业务负责人,要明确此类房产经营的相关标准和规定,走正规程序,保证整个经营过程的规范化。

4.2落实非转经闲置房产出售,涉及到土地资源,通常来说行政事业单位房产建设用地,其通常划拨党政机关用地,依据国有资产管理相关规定,此类房产不可以对外出售。为达到出售的标准,则需进行非转经。在具体执行的过程中,要到规划部门提交申请调整规划。经过规划部门的审批后,认为房产调整负荷规划条件,并且同意调整,再执行下一程序。通过规划部门审批后,还需要国土部门的审批,同意变更土地性质以及用途,将土地性质,从划拨用地类型,转变为出让用地;将土地用途从党政机关用地调整为其他用途用地[4]。

4.3规范交易过程以行政事业单位房产处理为例,其为国有资产,在处置的过程中,需要进入产权交易机构公开挂牌。不过房产非转经经产权交易机构公开出售后,还面临着土地过户手续办理问题,主要是因为房产出售时地随房产走,由于土地未在在国土部门的土地招拍挂系统挂牌,国土部门认为不符合土地非转经必须经过招拍挂的有关规定,导致土地过户困难。对于此类情况,需要交易机构互认交易结果,进而盘活闲置房产。

4.4强化资产处置收益管理无论是出租或者出售闲置资产,都必须依据相关规定,做好资产处置收益管理。在经营管理过程中,做好资产收入利用合理安排,将收入合理利用于闲置资产管理,保证其保值增值目标得以实现。对于资产收益管理存在的问题,要从制度和监督管控方面入手,采取有效的措施,保证闲置资产的价值[5]。

5结束语

综上所述,闲置房产经营管理工作水平的提升,要从当前经营管理实际存在的问题出发,采取相应的措施。结合闲置房产经营管理实际,提出要做好闲置房产管理工作,合理调剂闲置办公用房,规范经营性房产出租,强化公开招租,合理处置非转经房产。

参考文献

[1]李海燕.如何避免房地产业土地闲置探讨[J].科技与企业,2016(1):41~42.

[2]翟东,严伟,王媛.房地产项目开发时机与土地闲置问题研究———基于34个大中城市面板数据的检验[J].中国土地科学,2015,29(4):41~48.

[3]顾伟媛.城市房地产开发中土地闲置问题法律规制研究[J].法制博览,2018(1).

[4]张秀丽.公允价值计量属性———基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者,2015(4):41~42.

[5]严玫玫,夏鑫,许丽灵,等.四川省农村房产资源闲置规律研究———基于5县18村调研[J].中国房地产业,2016(21).

作者:韦汝国 单位:宾阳县房地产管理所

对于闲置房产经营管理的探究责任编辑:张雨    阅读:人次

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