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物业公司资金特征及财务审计监督

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摘要:房地产业的迅速发展,带动着物业公司的发展。物业公司的收费受政府指导价格的制约,收费标准的提升空间有限,但物业公司同样需要足够的资金和利润,以支持其发展。企业在发展过程中对资金的需求是经常的、全方位的。因此,资金管理在企业管理中的作用已成为影响企业生存与发展的关键所在。文章将通过对物业公司普遍的资金结构特征和财务审计与监督进行分析,以此成为促进物业公司实现自我发展的手段。

关键词:物业公司;资金结构;财务审计

物业公司属于自主经营、自负盈亏的经济实体,是经营风险较小的微利企业。保本微利的经营方针与一般企业追求利润最大化的经营目标不同,资金问题经常成为困扰其进一步发展的瓶颈。资金的筹措是物业服务的基础,也是物业公司资金良性运行的保障。物业公司须按照量入而出、收支平衡、保本微利、相对稳定、适当调整的原则,保障收费合理性和规范性的同时,还应讲究支出的合理性、有效性,努力以最低的资金成本实现预定的目标,确保各项服务的正常运行,提升竞争能力与综合效益。

一、物业公司自身资金结构和财务管理特征分析

物业公司的资金来源相对稳定,物业费、停车费的收入是稳定的主要来源,其他服务收入在总体收入中占较小比重。物业的支出大项逐年呈递增趋势,如人工成本、外包服务、工程维修等费用都呈递增的趋势。因此,合理安排资金占用结构、适时实施资金结构调整,是保证资金发挥最大效能的前提。

(一)资金筹措资金来源是物业公司开展有效服务的最有力保障。开办期的启动资金,按规定开发商应向物业公司提供一定数量的启动资金。新物业项目收楼前的前期介入,需要人员培训、人员工资及置办办公设备、工程工具,这部分资金按有关规定由开发商提供,用作物业服务的启动资金。启动资金的收取比例,无强制规定,一般由开发商按建安成本的2%的比例拨付。物业服务收费是根据自己所提供服务的性质、特点、档次、内容和质量等来测量和确定物业服务收费标准,并报物价部门批准后执行。物业公司的主营业务收入主要来源是物业费。它是物业公司向业主和用户收取的,也是物业公司长期稳定的收入来源。

(二)优化资金的使用结构不同性质的物业生命周期不同,物业服务的重点不同,资金的使用量、使用重点和使用方式等在每年都应有不同的侧重。同一物业项目,物业费的收入和经营收入在十年之内甚至更长的时间内基本稳定,没有太大的差别。因此,物业服务需根据物业周期的特点灵活地调剂使用资金。不同生命周期的物业,用不同的管理方法和策略,合理安排资金的使用量,从而达到最佳的使用效果。比如维修资金,随着项目成熟、老化,设备设施从日常养护到检修,到大修更新,此项支出成本将做逐年递增安排。优化资金使用结构,合理安排资金流向的时间及资金流向占比,达到“量入而出,保证重点,均衡支付”的目的。科学的设计和合理的约束可以减少浪费,保证资金周转。

(三)引入现代管理理念物业收入来源相对固定,而成本支出逐年呈上升趋势。在资金流向的考虑方向,要注重借助现代管理手段减少成本支出。当前信息技术的迅速普及与,为物业公司服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为竞争制胜的关键筹码。如改造停车场,利用先进的自动识别车牌管理系统管理车辆出入登记和停车计时,同时利用微信、支付宝等支付手段完成停车费的缴纳,一个岗位至少减少4名保安人员和收费员的成本。实行规模化与品牌经营是物业公司持续健康发展的首要环节,也是目前物业公司的努力方向。物业服务的资金结构如果不实现创新突破,利润空间将越来越小。规模化经营可以降低人力成本,产生规模经济效益。品牌经营是企业的竞争的主要手段。实施品牌战略,可以扩大企业的竞争优势,有助于在社会公众中树立威信,从而有利于企业的发展。

(四)推行全面预算制度物业公司的收入相对稳定,支出的增长总体可控,预算的编制依据明确。全面预算管理,是极为有效内部控制手段。制定预算方案就是对管理服务的所有费用开支进行科学的计算预测、对管理服务中的各项费用支出和资源消耗作出计划,这是控制物业服务资金使用的核心。在编制预算时,根据过去的记录和经验及对未来费用开支的预测来决定。有了切实可行的预算方案,物业服务在资金的使用上就有了标准,就可以将资金的使用量控制在预算范围内。因物业的收入相对稳定与支出相对可控,预算的执行成效较其他行业更为显著。推行全面预算制度,保证资金的有序流动,从而降低经营管理风险。

二、针对物业公司的财务审计与监督方式分析

(一)物业公司的财务审计需求分析物业行业属于低端服务业,一个物业项目的全年物业费收入,通常不如开发商销售一套房的收入,同岗位的物业员工的工资水平往往低于其上游行业,但财务核算却相当的烦琐且要求非常细致。营业税制下,没有高技术含量的要求,因此财务人员的素质相对于偏弱。“营改增”后,物业行业因涉及的业务种类多,增值税的进项、销项每档税率都有涉及。这促使物业公司不得不更加规范自己的财务制度,根据政策发展的不断完善原有的财务制度。物业服务将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径,不断提高财务信息的真实性和有效性,保证财务数据的准确性,提高财务工作水平和质量,进而对财务人员的素质要求有了大幅提高。财务审计以财务会计工作为基础,通过规范财务工作,核查财务报表的质量,保证财务信息的准确、可靠,使财务管理工作有效提升。审计关口前置,通过参与财务审批流程,对经营中的日常经济活动的进行审计监督,发现问题并及时纠正,能进一步完善企业内部的各项制度财务审计具有评价作用,针对日常审计或是专项审计,为管理当局提供专业建议,为风险管理出谋划策;同时也增强了财务力量,为财务工作增加了新的活力。

(二)针对物业公司的财务审计监督方式内容发挥审计的监督和评价作用,能够有效降低不必要的财务风险,促使资金流向更具有价值的方向。此外还需要充分发挥审计的批判性和建设性的作用。定期召开预算执行分析会议,通报预算执行情况,解决预算执行中存在的问题,提出改进措施。必要时,对预算执行情况情况实施内部审计。通过定期或不定期地实施跟踪审计监督,及时向相关人员提出问题并研究落实改进措施。建立预算执行考核制度,对各预算执行单位和个人进行考核,切实做到有奖有惩、奖惩分明。预算考核可以确保目标利润的实现、反映整个企业的经营业绩,是执行者业绩评价的重要依据,具有较强的激励作用。

三、结语

物业公司在发展的同时,需密切关注内部的财务活动。一个完善的财务监督体系作用的发挥,能够清楚地反映出运营之中的问题。充分调动审计、会计的力量,增强监督合力,不仅促进资金使用经济高效,还可以获得稳定的经营利润,还能为业主全方位、多层次的服务提供资金支持,促进物业服务项目的保值和增值。

参考文献

[1]胡自琨.我国上市公司管理舞弊审计问题及对策——以物业公司为例[J].中国管理信息化,2019(1).

[2]张朋秋.浅谈物业企业资金风险与防范——以油田物业公司为例[J].中国总会计师,2018(7).

[3]詹丽梅.浅析物业公司财务管理中存在的问题及解决措施[J].现代国企研究,2017(16).

作者:赵凡 单位:北京富华行物业管理有限公司

物业公司资金特征及财务审计监督责任编辑:张雨    阅读:人次
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